Neue Regulierungen bei direkten Immobilienanlagen

Die Conversio Immobilien Akademie informiert.

„Wir müssen das, was wir denken, auch sagen. Wir müssen das, was wir sagen, auch tun. Und wir müssen das, was wir tun, dann auch sein“ – dieses Zitat wird Alfred Herrhausen, dem früheren Vorstandssprecher der Deutschen Bank, zugeschrieben. Es passt jedoch nicht nur in den Bankensektor, sondern auch zum Vertrieb von Immobilien. Transparenz, Kommunikation und persönliche Glaubwürdigkeit sind die fundamentalen Bausteine, wenn man Immobilien zu Anlagezwecken dauerhaft erfolgreich vertreiben möchte.

Der unmittelbare Erwerb einer Immobilie ist eine klassische und in der Grundstruktur recht einfache Anlageform. Durch das niedrige Zinsniveau, zum Teil krisengeschüttelte alternative Anlageformen und auch die sinkende Attraktivität mancher Versicherungsprodukte erscheint heute die früher oftmals als (zu) konservativ angesehene direkte Immobilienanlage für den Vertrieb attraktiver denn je. Dies gilt für den Generalisten im Sinne einer ausgewogenen Asset-Allokation, aber auch für den auf Immobilien fokussierten Spezialisten, der sich ganz diesem Sektor widmet.

Unübersichtliche Marktlage

Die derzeitige Marktlage zieht viele Teilnehmer an, so dass sich der Wettbewerbsdruck bei gleichzeitig schwieriger werdender Suche nach wirklich empfehlenswerten Anlageimmobilien erhöht. Dauerhaft erfolgreich wird nur derjenige bleiben können, der hier den Überblick behält und ein nachhaltig wirkendes Fundament seiner Vertriebstätigkeit schafft, das ihn auch in schwierigeren Zeiten wirtschaftlich sicher trägt und weiterhin gut schlafen lässt. Wie die Entwicklung um die sogenannten „Schrottimmobilien“ gezeigt hat, ist dies kein Automatismus. Nicht zuletzt durch diesen und andere „Sündenfälle“ im Bereich der Anlageimmobilien sind die Kunden im Durchschnitt aufgeklärter und wissbegieriger geworden. Sie stellen mehr, konkretere und tiefgründigere Fragen. Seit dem 20. März 2016 schreibt der Gesetzgeber sowohl für den Kreditgeber als auch den Darlehensvermittler bei Wohnimmobilien vor, dass selbst nicht gestellte Fragen – präventiv – beantwortet werden müssen. Hierüber ist eine Dokumentation zu erstellen.

Diese und weitere Anforderungen hängen in Zukunft bei dem finanzierten Erwerb von Wohnimmobilien nicht nur die Latte deutlich höher, sie führen auch – zu einem vom Gesetzgeber so ausdrücklich gewollten – Paradigmenwechsel.

Schadensersatz möglich, falls Bonitätsprüfung nicht ordnungsgemäß

Der Kreditgeber und sein Vermittler prüfen die Bonität nicht lediglich im eigenen Interesse oder allenfalls noch zur Erfüllung allgemeiner aufsichtsrechtlicher Vorgaben der Kreditwirtschaft, sondern auch im Interesse des Kunden selbst. Im Zweifel müssen sie dem Kunden auch von dem entsprechenden Darlehen (und damit oft mittelbar auch dem Erwerb der Immobilie) abraten.

Tun sie dies nicht oder führen sie die Prüfung nicht ordnungsgemäß durch, drohen Schadensersatzansprüche, die explizit nur teilweise im Gesetz geregelt sind. Sie können bis zur sogenannten Gesamtrückabwicklung führen, das heißt, Darlehensgeber und/oder Vermittler müssen die Immobilie übernehmen und dem Kunden den gesamten Aufwand erstatten.

Dabei verwundert es nicht mehr, dass der Gesetzgeber diesen verschärften vertraglichen Anforderungen auch deutlich gestiegene Anforderungen an die Tätigkeit als Darlehensvermittler zur Seite gestellt hat. Im neuen Paragrafen 34i der Gewerbeordnung – den entsprechend einer Umfrage des AfW Bundesverbands Finanzdienstleistungen e. V. fast jeder zweite Vermittler beantragen möchte – ist nun geregelt, dass innerhalb einer Übergangsfrist von einem Jahr auch dort das aus anderen Assetklassen bekannte Programm zu erfüllen ist. Das heißt neben dem Sachkundenachweis (mit der zeitlich eingeschränkten Möglichkeit einer Alte-Hasen-Regelung) auch eine laufende und überwachte Einhaltung bestimmter Qualitätsstandards und Pflicht-Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung. Dies gehört auch hier künftig zu den Voraussetzungen für denjenigen, der neben der Immobilie selbst auch den passenden Kredit vermittelt.

Neufassung für 34c-Erlaubnis in Planung

Aber auch wer auf dieses zweite Standbein zukünftig verzichten will, wird sich nicht dauerhaft auf seinem Status des „normalen Paragraf-34c-Vermittlers“ ausruhen können. Denn auch hier sieht ein bereits existierender Gesetzentwurf zukünftig das „volle Programm“ vor. Sachkundenachweis, Mindesthaftpflichtversicherung und laufende Qualifikation (auch) der Mitarbeiter werden hier neben den schon jetzt geltenden Anforderungen wie Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen Standard werden.

Ob der ursprünglich vorgesehene Zeitplan der Einführung ab dem 1. Oktober 2016 mit einer Übergangsfrist von sechs Monaten bis zum 1. April 2017 noch in der politischen Wirklichkeit einzuhalten ist, mag fraglich sein – dass der neue Paragraf 34c GewO kommen wird, ist sicher. EU und deutscher Gesetzgeber wollen erklärtermaßen auch die Vermittlung der Anlageklasse „Direktimmobilien“ dem Niveau der anderen bereits regulierten Bereiche anpassen.
Dies zeigt sich auch daran, dass im geplanten Finanzmarktnovellierungsgesetz auch direkte Investments in Mobilien (etwa Container) und deren Vertrieb erfasst werden. Die förmliche Regulierung für den Vertrieb von Immobilienerwerb zu Anlagezwecken wird kommen – die Haftung gibt es jetzt schon. Wer sich jetzt hierauf vorbereitet, sichert sich auch in Zukunft ein nachhaltiges Geschäft. Übrigens soll die diesbezügliche Alte-Hasen-Regelung eine ununterbrochene sechsjährige Tätigkeit als Immobilienmakler vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes vorsehen.

Ihre Ansprechpartnerin

Bettine Schmidt
Vertriebsleiterin Beteiligungen/AIF & Direktimmobilien
bschmidt@netfonds.de
Telefon: (0 40) 82 22 67-363