Ist es zu spät?

Investition in Immobilien

Die Antwort lautet Nein. Aktuell sehen wir für eine Investition in vermietete Immobilien einen sehr guten Zeitpunkt. Durch die seit geraumer Zeit bestehende Niedrigzinsphase haben sich die Immobilienpreise in den sogenannten A- und B+-Lagen wesentlich schneller erhöht als die Mieten, die ja immer noch von den Menschen bezahlt werden müssen, die dort arbeiten und wohnen.

Aus diesem Grund sind die Mietrenditen (Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen pro Jahr) in den vorgenannten Lagen auf 2 bis 3 Prozent p. a. gesunken. Wenn die Investoren Erträge aus ihrem eingesetzten Kapital erzielen möchten, dann müssen die Preise der Immobilien auch in Zukunft weiter steigen. Schließlich zahlt der Investor mit Zinsen und nicht umlegbaren Nebenkosten mindestens genauso viel, wie er an Miete einnimmt.

Fokussiert der Anleger seine Immobilieninvestition auf renditestarke Objekte, dann erhält er mindestens 4 Prozent p. a. – vielfach auch noch bis zu 5 Prozent an Mieteinnahmen. Das bedeutet: Bei einer 100-prozentigen Finanzierung einer Immobilie für 100.000 Euro Kaufpreis bezahlt der Anleger 2.000 Euro p. a. Zinsen und erhält 4.000 Euro jährliche Mieteinnahmen. Sollte er die Immobilie in 10, 20 oder sogar 30 Jahren zum gleichen Preis wieder veräußern, so hat er über den gesamten jeweiligen Zeitraum mehr eingenommen als investiert. Diese positive Eigenkapitalrendite beläuft sich – je nach Zusatzinvestitionen für nicht umlegbare Kosten – auf mehr als 4 Prozent p. a. nach Steuern.

Fazit: Immobilienpreise müssen für eine nachhaltige Eigenkapitalrendite nicht steigen. Wir empfehlen die Investition in bezahlbaren Wohnraum in einfachen bis mittleren Lagen (keine schlechten!), mit einfacher bis mittlerer Ausstattung. Diese befinden sich in den B-Lagen von Metropolen.

4 Fragen an …

Mirko Schmidtner
Geschäftsführer der NSI
Netfonds Structured Investments

Üblicherweise bietet ein Immobilienunternehmen erst die Immobilie an und sucht dann passende Kunden. Warum geht NSI anders vor?

Selbstverständlich werden wir auch in Zukunft innerhalb der Netfonds Gruppe Immobilien externer Initiatoren anbieten, die unsere Partner wiederum ihren Kunden anbieten können. Darüber hinaus wird sich die NSI allerdings von Immobilieninvestoren im Vorfeld briefen lassen, was gewünscht und vor allem benötigt wird. Unsere Partner haben auch die Möglichkeit, ihre eigene „kleine“ Beteiligung gemeinsam mit ihren Kunden in Form eines Private Placements über die NSI zu gestalten.

Welche Expertise haben Sie hier vorzuweisen?

Hier können wir mittlerweile auf den Erfahrungsschatz von mehr als 25 eigens gegründeten Kommanditgesellschaften sowie GmbHs zurückgreifen, bei denen ich ebenfalls als Geschäftsführer meine Erfahrungen sammeln konnte. Bei diesen Private Placements erhalten die Investoren eine höhere Transparenz und eine ursächliche Einflussnahme, die bei kommerziellen Fonds nie erreicht werden kann. Abgesehen davon erhalten unsere Partner eine erhöhte Reputation bei ihren Kunden durch „eigens aufgelegte“ Beteiligungen.

Warum wurde die Idee hinter NSI nicht schon wesentlich früher umgesetzt?

Die Überlegungen reichen schon mehrere Jahre zurück, wir mussten allerdings zunächst ausreichende rechtliche und konzeptionelle Erfahrungen sammeln. Zudem waren wir auf der Suche nach einem Immobilienexperten, der zusätzlich auch über die für die Umsetzung erforderliche vertriebliche Erfahrung verfügen musste.

Und haben Sie den Experten mit dem gewünschten Profil gefunden?

Diese Position haben wir erfreulicherweise mit dem uns bereits seit mehr als 15 Jahren bekannten Heiko Fassel als Leiter Einkauf und Strukturierung der NSI besetzen können. Die Akquisition der NSI stieß insgesamt in den ersten Monaten auf positive Resonanz, was für uns eine Bestätigung ist, dass wir die richtige Entscheidung getroffen haben.

Ihr Netfonds-Team

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