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Der § 34i in der Praxis

Der § 34i in der Praxis

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Auswirkungen der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf die Beratung

Die Zinsen sind historisch niedrig, die Nachfrage nach Immobilien ist höher denn je. Aber für viele Käufer gestaltet sich die Darlehensbeschaffung seit März 2016 schwieriger. Angestoßen durch Länder mit zu offensiver Kreditvergabepraxis wie Spanien, hat die EU diese für alle Mitglieder reguliert, auch wenn, wie in Deutschland, eigentlich kein Regulierungsbedarf bestand.

Als Resultat entstanden seitenlange Vertragsanlagen – die kein Verbraucher liest – und Beschränkungen – die kein Verbraucher versteht. Denn mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR) im März 2016 über den neu eingeführten § 34i der Gewerbeordnung werden die Darlehensgeber zu deutlich strengeren Prüfungen verpflichtet.

Kreditwürdigkeitsprüfung erweitert

Dabei kommt dem Immobilienwert als Sicherheit für das Darlehen nur noch eine geringe Bedeutung zu. Vielmehr ist die Kreditwürdigkeitsprüfung auf Basis des verfügbaren Einkommens die entscheidende Komponente.

Neu ist, dass hier auch zukünftige Einkommensveränderungen, wie zum Beispiel der Zeitpunkt des Renteneintritts, berücksichtigt werden müssen. Die Branche rätselt noch, wie genau denn die Alterseinkünfte etwa eines aktuell 40-jährigen Familienvaters prognostizierbar sind.

Überdies soll das Darlehen gemäß WKR noch zu Lebzeiten rückzahlbar sein. Viele Banken haben daher das Höchstalter der Darlehensnehmer deutlich gesenkt. Bei einigen Instituten ist bereits bei 60 Jahren Schluss. Ältere Eigentümer, die beispielsweise eine Modernisierungsmaßnahme durchführen wollen, erhalten damit möglicherweise kein Darlehen, selbst wenn sie über eine lastenfreie Immobilie verfügen. Aber auch für jüngere Erwerber kann eine erforderliche anfängliche Tilgung von 3 Prozent und mehr zu einer nicht mehr tragbaren Monatsbelastung führen.

Dokumentation ist Pflicht

Auch für die Beratungspraxis ergeben sich Änderungen. So ist ab März 2016 eine Beratungsdokumentation obligatorisch. Darin sind die Kundenvorstellungen und verschiedene Finanzierungsangebote des Beraters zu dokumentieren. Auf mögliche Risiken des Immobilienerwerbs ist hinzuweisen.

Auch muss der Berater auf objektbezogene Versicherungen hinweisen; besonders aber auf Ausfallrisiken wie Tod oder Berufsunfähigkeit. Ebenfalls muss der Vermittler seinem Kunden bereits vor dem Abschluss eines Darlehensvertrages das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) aushändigen. Vor Vertragsabschluss bedeutet praktisch bereits mit dem Finanzierungsangebot des Beraters, unabhängig von einer nachfolgenden Kreditprüfung durch den gewählten Darlehensgeber. Die Angabe der vom Darlehensgeber gewährten Provision ist im ESIS enthalten.

Die Umsetzung der WKR für die eigenen Darlehensherauslagekriterien wird von den Darlehensgebern sehr unterschiedlich interpretiert. Damit finden sich auch für schwierige Bonitäten meist Lösungsmöglichkeiten. Die Finanzierungsspezialisten der Netfonds AG unterstützen Sie bei der Umsetzung einer guten und – nach neuen Richtlinien – fehlerfreien Kundenberatung

Hinweis: Seit dem 21. März 2016 benötigen Immobiliardarlehensvermittler und Honorar-Immobiliardarlehensberater eine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung und die Registrierung im Vermittlerregister.

Ihr Ansprechpartner

Carsten Peters
Leiter Baufinanzierung & Bausparen
Telefon: 040 82 22 67-392
E-Mail: cpeters@netfonds.com

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